DERECHO CIVIL IV
TEMA XIX
LA PROPIEDAD CONDICIONAL
La transmisión de la propiedad puede verse afectada por una condición. Pero la condición no afecta solamente a la transmisión de la propiedad; afecta también al derecho de propiedad; según que se realice o que llegue a no producirse, los derechos de las partes serán diferentes.
La condición puede ser suspensiva o resolutoria. Compró un caballo bajo la condición de que gane tal carrera, (se convirtió en propietario bajo condición suspensiva). Compró un caballo, pero convengo en que la compraventa será resuelta sino gana tal carrera (soy propietaria bajo condición resolutoria.)
Situación de los propietarios condicionales pendente conditione.
Estos son los propietarios que han pactado bajo una condición que aún no se disipado. Antes del cumplimiento de la condición, los derechos de ambos propietarios no son iguales, y en esto difiere la propiedad condicional de la copropiedad. La cosa se encuentra en poder del propietario bajo condición resolutoria: él la administra; él percibe los frutos de la misma. El propietario bajo condición suspensiva tiene solamente el derecho de adoptar medidas conservatorias para asegurar la protección de su derecho eventual.
La propiedad aparente. La regla “error” communis facit jus.
El error común, es invencible, es creador de derecho.
Una apariencia, con la condición de que sea muy seria, puede convalidar los actos realizados sin derecho. Esa regla ha inspirado numerosos textos legislativos: el Artículo 1240 Código Civil dispone que es válido el pago al poseedor de un crédito; los artículos 2008 y 2009 Código Civil convalidan los actos realizados por un mandatario aparente; las reglas de la posesión de estado, de la posesión, de la usucapión y de la publicidad se fundamenta también sobre la apariencia contemplada como productora de efectos jurídicos.
Apariencia y simulación.
Del análisis del artículo 1321 del Código Civil, según el cual las contraescrituras no surten efecto contra terceros, puede deducirse una aplicación de la apariencia. El legislador ha querido proteger a los terceros contra la apariencia que crea un acto simulado.
La apariencia obedece a reglas que no son las de la simulación. Para que haya simulación es preciso que las partes hayan organizado una simulación, que hayan obrado con la finalidad de engañar; la apariencia no implica en modo alguno un fraude, sino que supone un error común e invencible.
Ámbito de la propiedad aparente.
La teoría de la propiedad aparente se aplica tanto a los muebles como a los inmuebles; pero no presenta ningún interés práctico para los muebles en razón de la regla Artículo 2279 Código Civil, cuyos requisitos son menos estrictos que los de la propiedad aparente.
Requisitos de la propiedad aparente.
Para apreciar si la apariencia es creadora de derechos, no se toma en cuenta la psicología del propietario aparente: poco importa que sea de buena o mal fe.
Son necesarios tres requisitos:
La buena fe del adquiriente. Este debe haber creído que adquiría del verdadero propietario el derecho de propiedad. u otro derecho real.
Un error común. El error debe haber sido compartido por todos, haber sido común, no hay que exigir que todo el mundo se hubiera engañado efectivamente, basta con que cada cual se hubiera podido engañar.
Por último el error debe ser invencible; esto quiere decir que sea imposible, o en todo caso muy difícil no engañarse dada la situación de hecho, la apariencia del supuesto propietario.
Efectos de la propiedad aparente
Para precisar los efectos de la propiedad aparente, hay que distinguir, por un lado, las relaciones entre el propietario verdadero y el propietario aparente; y por otro, las relaciones entre el propietario verdadero y los terceros.
1.- Relaciones entre el propietario verdadero y el propietario aparente. La teoría de la apariencia sólo pretende proteger a los terceros. No surte efecto en las relaciones entre el verdadero propietario y el propietario aparente. Este último está obligado a devolverle la cosa al propietario verdadero, si la tiene todavía en su poder; si la ha cedido, deberá restituir, ya sea el precio recibido, cuando proceda de buena fe, ya sea el valor actual del bien, más daños y perjuicios, cuando procede de mala fe.
2.- Relaciones entre el propietario verdadero y el tercero adquiriente. La apariencia es creadora de derecho. El tercer adquiriente, aun recibiendo la cosa de una persona que no tiene ningún derecho sobre ella, se convierte en propietario o llega (o llega a ser titular de otro derecho real; hipoteca, usufructo, servidumbre, etc.). La propiedad no se ha transmitido por la voluntad del propietario aparente, que no podría disponer de cosas sobre las cuales no tiene derecho alguno, lo ha sido por efecto de la ley.
La posesión. Distinción del derecho y de su ejercicio
El propietario de un derecho real tiene sobre una cosa, algunas prerrogativas reconocida por el derecho, un poder jurídico. Ese poder existe independientemente de su ejercicio; puede ser que de hecho el titular no tenga ningún dominio.
Por el contrario, a veces una persona, a falta de todo poder jurídico, ejerce sobre una cosa un poder de hecho. Aun no teniendo derecho alguno, esa persona se conduce como lo haría el propietario. La posesión es el poder de hecho. La propiedad es el poder de derecho.
Posesión y detentación.
El poseedor se comporta como dueño de la cosa, pero algunos otros, ejercen también esa dominación, sin ser propietarios, son los detentadores.
Hay que diferenciar la detentación de la posesión. Mientras que la posesión existe con independencia de toda situación jurídica, la detentación surge siempre de una situación jurídica, supone en su origen, un título jurídico, sea un contrato de inquilinato, etc.
Posesión y propiedad aparente.
Hay que distinguir también la situación del poseedor y de la propiedad aparente. El propietario aparente es una persona que por error común, es considerado como propietario.
La propiedad aparente se basa en la creencia de los terceros, y no sobre el comportamiento del propietario aparente con respecto a la cosa; el propietario aparente es la persona que se cree propietario; el poseedor es la persona que actúa como propietario. El propietario aparente no es nunca el propietario verdadero: la apariencia es contraria a la realidad. Mientras que casi siempre, el propietario y el poseedor son una misma persona.
Elementos constitutivos de la posesión.
El poseedor ejerce poder sobre la cosa, es el elemento material de la posesión: el corpus. La posesión lleva consigo un segundo elemento, elemento intencional: el animus.
El corpus es el ejercicio sobre una cosa de los actos que corresponden al derecho del que se tiene la posesión. El corpus consiste en conducirse como propietario, o sea, ejercer las atribuciones del derecho como propietario: usus, fructus, abusus. El corpus constituye el elemento material de la posesión.
Además del corpus, el poseedor debe tener el elemento intencional, es el animus.
Requisitos de eficacia de la posesión
La posesión existe por la reunión del corpus y del animus; pero no produce efectos jurídicos sino con determinados requisitos.
1.- Ausencia de vicios
El Artículo 2229 del Código Civil enumera los diferentes vicos de la posesión a propósito de uno de los efectos de la misma, de la adquisición de la propiedad por la posesión: “para poder prescribir, hace falta una posesión continua e ininterrumpida, pacifica, pública, inequívoca y a título de dueño”.
2.- La buena fe
La buena fe es la creencia, por parte del poseedor, de que es propietario de la cosa, o mejor dicho, de que es titular del derecho real que ejerce. La buena fe implica la existencia de un título, o cuando menos, la creencia en la existencia de un título.
El Artículo 2268 del Código Civil crea a favor del poseedor una presunción de buena fe, que le dispensa de presentar la prueba de ello: la buena fe se presume siempre y debe probar la mala fe quien la alegue.
3.- La duración de la posesión.
Se exige una posesión prolongada para que se produzcan ciertos efectos de la posesión. El tercer requisito de eficacia de la posesión consiste en su duración. Ciertos efectos de la posesión no se producen sino luego del transcurso de un plazo.
Las acciones posesorias no pueden ejercitarse sino después de un año de posesión útil. Se exige una posesión de 20 años la usucapión de los inmuebles por el poseedor de buena fe.
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