Las Hipotecas, Naturaleza Jurídica, Formas Para Su Cancelación y/o Radiación
EN SU ENSAYO
Alberto Valdez
Derecho Civil VI
Este ensayo Inserta el tema Las Hipotecas, Naturaleza Jurídica, Formas Para Su Cancelación y/o Radiación. La hipoteca es un derecho real que no implica desistimiento del deudor. La hipoteca es un derecho real accesorio, pero distinto del crédito garantizado. La hipoteca afecta solamente a los inmuebles, lo cual le confiere el carácter de derecho real inmobiliario.
Las hipotecas, naturaleza jurídica, formas para su cancelación y/o radiación.
La Hipoteca
La hipoteca es un derecho real de garantía y de realización de valor, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo) sobre un bien, (generalmente inmueble), el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea titular en ese momento para, con su importe, hacerse pago del crédito debido, hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realización de los bienes hipotecados.
Son solamente susceptibles de hipotecas:
Los bienes inmuebles que están en el comercio, y sus accesorios, reputados inmuebles;
El usufructo de los mismos bienes y accesorios por el tiempo de su duración.
La Hipoteca Convencional
Según los Hermanos Mazeaud, La Hipoteca es una garantía real que, sin llevar consigo desposeimiento actual del propietario del inmueble hipotecado, le confiere al acreedor el derecho de embargar ese inmueble en cualesquiera manos en que se encuentre y el cobrar con preferencia sobre el precio. El contrato de hipoteca es un contrato solemne, que necesita para su validez la intervención de un notario.
La Hipoteca Legal
El legislador contempla para ciertos acreedores una garantía mobiliaria o inmobiliaria, éstas garantías legales que recaen sobre inmuebles se clasifican por: Calidad del Acreedor (Hipotecas Legales) y por Naturaleza del Crédito (Privilegios).
La Hipoteca Judicial
La hipoteca judicial tal como ha sido reglamentada en el código civil, no es otra cosa que una hipoteca legal, puesto que está ligada de pleno derecho, por el solo efecto de la ley, a los créditos que resultan de las sentencias de condena o de los reconocimientos o verificaciones hechas en juicio de las firmas puestas en un acto obligatorio bajo firma privada. Art 2123. Pues escapaban a toda apreciación del juez. Es la diferencia de origen histórico de una y de otra lo que explica la distinción hecha por el código.
La Hipoteca Naval.
La Hipoteca Naval existió en el Derecho Romano pero fue olvidado en la Edad Media. La Hipoteca Naval reaparece en Francia en el siglo XIX y se generaliza a partir de entonces en casi todas las legislaciones del planetah
Naturaleza Jurídica
La hipoteca por su naturaleza jurídica es definida como un derecho real accesorio o de realización de valor, cuya finalidad es la de asegurar el cumplimiento de una obligación. En ese sentido, la hipoteca es un derecho real de garantía, la que se sostiene que por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación propia o de un tercero.
Sin embargo, la naturaleza jurídica de la hipoteca no ha sido concebida siempre desde la perspectiva de garantizar una obligación, así el profesor español Álvarez, J (1986), respecto a la naturaleza de la hipoteca nos señala las distintas concepciones propuestas: En la pandectística y dentro de los planteamientos sobre la distinción entre débito y responsabilidad, se generaliza la consideración de la hipoteca como una responsabilidad sin crédito: algún autor habla simplemente de un crédito real en el que la responsabilidad existe sin crédito personal; otros entienden que el crédito personal es subsidiario del real. Una corriente procesalista muy extendida, desde otra perspectiva, critica también la consideración de la hipoteca como derecho real; Carnelutti en particular, opina que el objeto de la garantía no es la cosa sino su valor (no hay por tanto derecho sobre la cosa) y debe considerarse la hipoteca como una ejecución anticipada (o como la pre constitución de un embargo) (p.140).
Así dada la estructura funcional descrita en nuestro ordenamiento jurídico, la hipoteca cumple o tiene la finalidad de garantizar una obligación principal en base al principio de accesibilidad. Sin embargo, esta no es la razón principal que subyace en la constitución de la garantía hipotecaria, por el contrario, se pueden encontrar razones más estrictamente sociales para constituir garantía, como por ejemplo, para hacer más viables y confiables las relaciones jurídicas entre los particulares.
Formas Para Su Cancelación
El proceso de cancelación de préstamo hipotecario o radiación de hipotecas; Se realiza a través de un documento de firma privada con el cual se solicita al registrador de título la radiación.
Este proceso de cancelación de hipoteca es similar al de otro préstamo que se pueda tener con una institución bancaria. Con la diferencia de que para los préstamos hipotecarios se debe solicitar una radiación para entregar al registrador de títulos.
PROCESO DE CANCELACIÓN:
Salda el monto adeudado del préstamo hipotecario con el banco.
Pagar el derecho de liberación de hipoteca (El costo varia dependiendo de la institución bancaria).
En un lapso de una semana el banco le entrega el acto de Radiación de hipoteca y el titulo del acreedor.
Costo del servicio para cancelación Préstamo Hipotecario
Los requerimientos que debes tener para solicitar la cancelación de hipoteca en la Jurisdicción Inmobiliaria son los siguientes:
Pago de la tasa por Servicio de RD$1,000.00 en el banco del Reservas por concepto de cancelación de Hipoteca.
Comprar en la DGII el impuesto de la ley 3-2019, del Colegio de Abogados de la Rep. Dom por un monto de RD$50.00.
Comprar en la DGII el impuesto de la ley 33-91 por un valor de RD$10.00.
Para depósito remoto debe pagar en el banco del reservas por tasa de servicio por el monto de RD$800.00 (localidades) y RD$300.00 (provincia Santo Domingo).
Recibo de pago en la DGII el impuesto de la ley No. 140-15, sobre el Notariado e instituye el Colegio Dominicano de Notarios por un monto de RD$100.00.
En caso de solicitar este servicio vía Ventanilla Exprés, se debe pagar en el banco de Reservas por tasa de servicio exprés por el monto de RD$1,000.00.
Este proceso se realiza para cancelar los asientos inscritos sobre un inmueble registrado.
El tiempo de respuesta son unos 45 días hábiles y de 5 a 8 días hábiles si la solicitud se realizó mediante ventanilla exprés.
Los requisitos para realizar una cancelación de hipoteca convencional o como se le conoce (Limpiar el título) lo puede encontrar en este enlace; Jurisdicción Inmobiliaria.
Sea cual sea la causa de extinción de la hipoteca, una vez extinguida habrá de procederse a su cancelación en el Registro de la Propiedad. Esto es, eliminar la inscripción en el Registro para que el bien pase a estar libre de cargas.
La cancelación de la hipoteca dependerá de si se cuenta o no con el consentimiento del acreedor.
La cancelación habitualmente trae causa en el pago o el cumplimiento de la obligación garantizada teniendo consentimiento del acreedor. Por lo que será suficiente con que el acreedor otorgue escritura pública de cancelación del préstamo hipotecario.
Pero habrá ocasiones en las que el acreedor hipotecario no consienta en el otorgamiento de esta escritura. Con lo que, de no contar con dicho consentimiento se podrá incoar un procedimiento judicial como veremos más adelante.
También podrá cancelar el préstamo hipotecario por caducidad. Que deberá hacerse a través de la presentación de instancia privada.
Para ello, no será necesario el otorgamiento de escritura. Sino que se producirá por el transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria.
Alternativas existen a la hora de cancelar una hipoteca
Con consentimiento del acreedor
El préstamo hipotecario se inscribe en el Registro de la Propiedad. En la escritura generalmente se prevé el plazo de amortización, habiéndolo agotado y pagando la obligación se cancelará la hipoteca.
Pero la hipoteca no se podrá cancelar de oficio en el Registro de la Propiedad. Sino que requerirá escritura pública para la cancelación del préstamo hipotecario.
En este punto es oportuno señalar que el certificado de deuda cero expedido por las entidades bancarias no es suficiente. Como decíamos anteriormente, para hacerse efectiva la cancelación el acreedor deberá otorgar escritura pública.
Sin consentimiento del acreedor
En ocasiones por circunstancias derivadas de bancos, como su disolución, no se podrá obtener la escritura de cancelación. O, por ejemplo, cuando el hipotecante es persona física y no se le localiza.
Para ello, podremos solicitar la cancelación al Juez de Primera Instancia interponiendo como decimos demanda de juicio ordinario. Ante él se acreditará la situación en la que se encontrara el hipotecante. Y además, el abono total del préstamo hipotecario que hubiera sido concedido.
Señalemos, que la cancelación registral no es preceptiva. Pero de no realizarse, seguiría apareciendo la existencia de la deuda y así no podría acreditarse pagada frente a terceros
Por caducidad
La Ley Hipotecaria establece algunos supuestos en el que se pueda cancelar el préstamo hipotecario mediante instancia privada. Así, además de la cancelación por otorgamiento del acreedor de escritura pública o por sentencia, cabrá cancelación por caducidad.
Pues estos tienen una redacción muy similar pero con diferencias muy relevantes, como veremos a continuación:
La primera diferencia estaría en el plazo de ejercicio de la acción.
La segunda diferencia estaría en la capacidad para el ejercicio de la acción
La tercera diferencia es sobre la propia inscripción
Radiación
La radiación de hipoteca debe contener los siguientes datos:
Las generales y firmas de las partes involucradas en el proceso.
En caso de ser una compañía, debe estar representada por la persona que se designa en la asamblea a firmar.
Los datos del inmueble sobre el cual está la hipoteca y el cambio de situación.
Debe estar legalizado por un notario público.
Luego de haber recibido los documentos del banco para fines de completar el proceso de cancelación de la hipoteca, debes dirigirte a la Jurisdicción inmobiliaria a solicitar que le entreguen su título limpio de cargas.
En concluir, la garantía legal unas veces, y convencional otras, que es la afectación de un inmueble al pago de un crédito sin que el propietario de ese inmueble se haya desprendido de él; implica para su titular un derecho de persecución y un derecho de preferencia, porque la hipoteca no lleva consigo ningún desapoderamiento, no es oponible a terceros más que si se ha efectuado una publicidad (inscripción de hipoteca).
En la actualidad, junto a la hipoteca inmobiliaria, tiende a desenvolverse una hipoteca mobiliaria, allí donde cabe organizar una publicidad en la esfera mobiliaria.
Características:
La hipoteca es un derecho real que no implica desposeimiento del deudor.
La hipoteca es un derecho real accesorio, pero distinto del crédito garantizado.
La hipoteca afecta solamente a los inmuebles, lo cual le confiere el carácter de derecho real inmobiliario.
Efectos:
Los acreedores que tienen privilegios o hipotecas inscritas sobre un inmueble, tienen siempre acción sobre éste cualquiera que sea su dueño, para que se les coloque y pague, según el orden de sus créditos o inscripción.
Relaciones del acuerdo hipotecario del deudor antes del embargo: La situación de las partes no se encuentra modificada sensiblemente por la hipoteca, el deudor sigue siendo deudor personal del acreedor hipotecario y conservar sus poderes sobre la cosa.
El acreedor hipotecario conserva su derecho sobre el conjunto del patrimonio de su deudor, dispone de la acción oblicua y de la acción pauliana como un acreedor quirografario. Puede invocar la caducidad del término en caso de quiebra y de suspensión de pagos.
La hipoteca no es una desmembración de derecho de propiedad, el propietario no es desposeído, conserva todo sus poderes sobre la cosa. El abusu, fructus, usos y administración.
Extinción:
Las hipotecas se extinguen:
Por la extinción de la obligación principal.
Por la renuncia del acreedor a la hipoteca.
Por el cumplimiento de las formalidades y condiciones prescrito a los terceros detentadores para hacer libres los bienes que hayan adquirido.
Por la prescripción.
La hipoteca es un producto bancario que se utiliza para lograr la financiación correspondiente para adquirir un bien generalmente inmueble con la obligación de devolver la cantidad prestada y unos intereses en cuotas periódicas.
El deudor poseerá el bien inmueble mientras esté pagando la cantidad correspondiente pero si incumple con su obligación de pago, el acreedor o prestamista se quedará con el bien hipotecado en concepto de garantía del préstamo. Es decir, la propiedad del bien garantiza el cumplimiento de la obligación.
El préstamo hipotecario se formaliza en un contrato que establece las obligaciones del deudor y las condiciones por las que se regirá el préstamo.
Elementos de una hipoteca
Los principales elementos que forman una hipoteca y que se establecen en el contrato del préstamo son los siguientes:
Capital: suma de dinero prestada que se debe devolver a través de cuotas o pagos periódicos.
Interés: es el porcentaje extra que se debe pagar anualmente por la concesión del préstamo. Podrá ser un tipo de interés fijo o variable.
Plazo de devolución del capital y de todos los intereses que correspondan.
Garantía hipotecaria: el pago está garantizado por el valor del propio inmueble, lo que permite al prestamista quedarse con la propiedad del bien inmueble en caso de impago.
Una vez conocidos todos estos parámetros, será posible conocer las ganancias que obtendrá el banco así como la cuantía de las cuotas mensuales. Para calcular la cuota de una hipoteca de cualquier banco de España puedes utilizar un simulador de hipotecas.
Tipos de hipoteca
La clasificación de hipoteca más utilizada es la que diferencia en función del tipo de interés que se establezca:
Préstamo hipotecario a tipo fijo, en el que la cuota mensual y el tipo de interés del préstamo no varían durante todo el plazo.
Préstamo hipotecario a tipo variable: está formado por el valor del índice de referencia y un diferencial fijo. El importe de las cuotas se va actualizando en cada revisión del interés según el valor del índice de referencia (como por ejemplo el Euríbor).
Préstamo hipotecario a tipo mixto, que consiste en aplicar durante un periodo un tipo de interés fijo y en el resto del plazo un interés variable.
Pero también existen otras clasificaciones y varios tipos de hipotecas como por ejemplo en función de las cuotas (hipotecas de cuota constante), de la tipología del bien inmueble (hipotecas de pisos de bancos), del público objetivo (hipotecas para jóvenes) o de su naturaleza (hipotecas inversas).
Principales problemas relacionados con las hipotecas
En algunas ocasiones, las hipotecas pueden derivar en ciertos problemas serios que pueden surgir tanto por culpa del acreedor como por parte del deudor.
En primer lugar, uno de los problemas más habituales es que la entidad bancaria incluya cláusulas consideradas abusivas o usurarias en el contrato del préstamo tales como: cláusula suelo, cláusula de vencimiento anticipado, intereses abusivos, cláusula multidivisa, IRPH, etc. Ante cualquiera de estas cláusulas, el cliente tendrá derecho a reclamar ante la entidad bancaria correspondiente.
En segundo lugar, cuando el cliente no puede hacer frente a la obligación de pago, se produce la extinción de la hipoteca y es habitual que el banco realice un procedimiento de ejecución hipotecaria. Sin embargo, si el motivo por el que no se puede hacer frente a los pagos son las cláusulas abusivas que contiene el préstamo hipotecario, el deudor tendrá la posibilidad de oponerse a la ejecución hipotecaria.
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