DERECHO CIVIL IV
TEMA XXI
MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD
El Libro Tercero del Código Civil, se denomina: “De las diferentes maneras de adquirir la propiedad, los artículos 711 y 712 enumeran los modos de adquirir la propiedad: ’la propiedad de los bienes se adquiere y se transmite por sucesión, por donación entre vivos o testamentaria y por efecto de las obligaciones” (Artículo 711); “la propiedad se adquiere también por acepción o incorporación y por prescripción“. (Artículo 712)
Adquisición por la posesión. Buena o mala fe del poseedor.
La posesión permite adquirir la propiedad y, en principio, los demás derechos reales.
La posesión lleva a presumir la propiedad al colocar al verdadero propietario, cuando no sea poseedor en la obligación de destruir esa presunción mediante la prueba de su derecho. Pero la posesión surte un efecto más completo: con ciertos requisitos, hace del poseedor el propietario de la cosa poseída; es un modo de adquirir la propiedad. Si el poseedor es de buena fe, sus intereses están protegidos sólidamente, por el contrario el poseedor de mala fe no merece ningún favor.
La usucapión o prescripción adquisitiva. Definición.
Es la adquisición por el poseedor de una cosa, del derecho de propiedad o de otro derecho real sobre esa cosa, por efecto de la posesión prolongada durante cierto plazo.
Requisitos generales de la usucapión.
En toda usucapión se exigen tres requisitos: una cosa susceptible de posesión, una posesión no viciosa y el transcurso de un plazo.
Cosas susceptible de posesión.
En principio, todo mueble o inmueble es susceptible de usucapión. Sin embargo, las cosas que no pueden ser objeto de propiedad privada no son susceptibles de posesión. Sucede así con los bienes, muebles o inmuebles, del dominio público y con las cosas comunes.
Posesión no viciosa.
La usucapión supone una posesión verdadera, que implica el corpus y al animus. La posesión debe carecer de vicios.
Plazo
La usucapión necesita cierto plazo. En efecto, se precisa concederle al propietario el tiempo de oponerse a la posesión y el de reivindicar una cosa suya. En razón del plazo, la usucapión so se aplica en la práctica, sino contra el propietario negligente que se haya desinteresado de una cosa suya durante un prolongado espacio de tiempo; de ahí el porqué de preferir al poseedor.
Si el poseedor es de mala fe, se necesita, pues, un plazo de 20 años. La prescripción de 20 años es, según los términos del Art.2262 del C.Civil, la prescripción de derecho común; ese artículo se refiere expresamente a la prescripción extintiva pero se aplica a la usucapión. El plazo exigido al poseedor de buena fe de un inmueble es solamente de 10 a 20 años.
(Art. 2265 y 2266 C.Civil).
Interrupción y suspensión
La posesión se presume ininterrumpida. Los redactores del código civil han previsto la interrupción entre los vicios de la posesión, pero el más que un vicio, porque anula la posesión al presumir el plazo transcurrido,
El Artículo 2234 del Código Civil presume que el poseedor que prueba su posesión al comienzo y a la expiración del plazo ha poseído su interrupción durante todo el plazo intermedio. Esta presunción se destruye con la prueba en contrario.
El poseedor puede adquirir la propiedad, sin aguardar el cumplimiento del plazo de los 20 años, por la usucapión decenal, pero debe reunir algunos requisitos suplementarios:
La posesión debe recaer sobre un inmueble o un derecho inmobiliario
El poseedor debe ser de buena fe.
El poseedor debe contar con justo título.
Inmueble o derecho real inmobiliario
La esfera de aplicación de la usucapión decenal está limitada a los inmuebles y a los derechos reales inmobiliarios.
Buena fe
El poseedor es de buena fe cuando cree haber adquirido la propiedad, u otro derecho real, del verdadero propietario o del verdadero titular del derecho. El art. 2268 C.Civil facilita la usucapión decenal al presumir la buena fe.
Justo título. Noción
Es un acto jurídico cuya finalidad consiste en transmitir a titulo singular un derecho real, pero que no ha logrado tal transmisión: un título de adquisición ineficaz, en el sentido de que no ha llevado a adquirir nada. Por eso, es chocante calificarlo de justo. En realidad, no es conforme con la regla de derecho; por no serlo, no puede, por sí solo, transmitir la propiedad. Pero, aunque esta privado de su efecto normal, la ley le reconoce otro efecto: Permitir la ejecución abreviada a su beneficiario.
Título putativo
Cuando el título de adquisión no existe sino en la creencia del poseedor, se le denomina título putativo (del latín putare: creer, suponer).
Suponga que adquiriente de un inmueble, por error, cree haber comprado, además de la finca, una parcela contigua, y realiza en esa parcela actos de dueño: es poseedor de buena fe de la misma.
Efectos de la usucapión
El poseedor se convierte en propietario. La adquisición de la propiedad por la usucapión obedece a tres reglas particulares:
Se produce retroactivamente.
Lleva a que el poseedor adquiera el derecho del titular precedente.
No se produce más que si el poseedor consiente en ello, debe invocarla.
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